一、物质文明建设方面

（一）紧紧围绕“服务南博会”主题，突出抓好五项重点工作。

根据市委、市政府今年重点工作总体部署，我局全年的重点工作概括起来，主要有五大项：廉租住房建设与管理；直管公房的景观亮化；三坊街与龙腾翔云旧改项目；6000万元招商引资和5561万元的筹资任务；局属国有企业改制工作。由于思路对头，方法到位，目前，这五项重点工作已基本完成。

1、提前完成廉租住房建设任务，实实在在为民办实事。

为解决我市低收入家庭住房保障问题，按照市委、市政府的要求，今年我局继续承担在白沙大道111号南宁市江南廉租房住宅小区兴建300套廉租房任务。面对时间紧、任务重的为民办实事的项目，我局领导班子高度重视，组织精干人员负责项目手续办理、跟踪工程进度、监管工程质量，由于监督到位，措施得力，2004年上半年完成了总建筑面积为14244平方米的300套廉租住房（具体栋号为3号、5号、8号）建设并顺利通过竣工验收，9月开始投入使用，成为南宁市“迎南博”36项竣工的重点工程项目之一。同时，我局积极做好廉租房的配租工作，目前，共对200多户符合条件的家庭实行了廉租住房配租。

2、按时完成直管公房景观亮化工作，漂漂亮亮迎接“南博会”。

为创造整洁、舒适、干净的城市环境，迎接首届中国—东盟博览会在南宁召开，根据市委、市政府“1858”城市环境综合整治的工作部署，我局主要负责对涉及58条主干街道的沿街直管公房立面进行装修粉饰。接到任务以后，我局立即成立了专门工作机构，计划好，行动早，主动与相关部门协调，认认真真地按规定把沿街的直管公房景观亮化工作开展起来。首先是开展对沿街直管公房的门牌数、立面数及工程概算进行调查统计，做到心中有数；其次是积极主动与设计部门联系，催促工程设计方案，争取在第一时间拿到相关设计图纸；然后编制工程预算书，通过政府采购，发布招标公告，确定施工方；最后是监督工程进度及质量。通过采取这些办法，9月底全部完成了“1858”工程中人民路、解放路、新阳路、中华路、北湖路等路段，总立面为2.2万平方米的沿街直管公房的景观亮化工作，为我市迎接“南博会”尽上一份力量。

3、加大危旧直管公房改造力度，切实改善居民居住条件。

南宁市有成片区危旧直管公房主要集中分布在旧城区内的三坊街、龙腾翔云、壮志路等片区，大部分是五六十年代的建筑，没有配套公建，没有公共绿地，没有基本的生活设施，道路狭窄、四害衍生，存在严重的安全隐患，已成为突出的社会问题，因此危旧直管公房改造一直是我局为民办实事重点之一。去年以来，我局以三坊街、龙腾翔云等危房相对集中的片区为突破口，严格依照国家、自治区及南宁市有关规定，规范拆迁安置行为，确保社会稳定，引进外资进行旧城改造，收到了良好的效果。

（1）三坊街旧改项目

在三坊街旧改项目的拆迁工作中，我局采用了以房地产评估价值方式进行货币补偿和产权调换等多元化拆迁补偿安置，面积结算补贴充分考虑居民的实际情况实行了优惠的政策，大部分以实物安置为主，使被拆迁的直管公房租户得到实惠。由于拆迁工作得到了广大拆迁户的大力支持和配合，已完成拆迁总面积5.2万平方米，共搬迁1200多户，该项目开发建设取得了良好的社会效益，现已完成1-8号楼建设，昔日的“三坊街”棚户区，变成了美丽的“翠堤湾”生态家园。

（2）龙腾翔云片区旧城改造项目

龙腾翔云片区是我市危旧房屋较集中片区，我局与泰国东马集团、香港福满集团签定了项目开发合同，引进外资6500万元进行拆迁补偿。该项目于2004年6月1日正式发布《拆迁公告》，该片区共需拆除危旧房4.85万平方米（其中公房租户1010户，私房62户，单位房6家）。该项目的拆迁面积和拆迁户数多，涉及面广，拆迁的难度和阻力相当大，我局对动迁工作进行了认真调查，精心的组织，调集精干的力量全力以赴开展工作，严格按有关拆迁的政策办事，取得了良好的效果，确保了拆迁进度。到11月16日，已全部拆除片区内所有的直管公房房屋，拆迁形象进度为98%以上。

龙腾翔云片区一些困难的直管公房承租户，原来一家几代人十几口挤住在10多平方米的小房子里，有的只好在周边进行乱搭盖解决住房问题，长期住在棚户里，住房条件十分恶劣。根据这些特点，在拆迁安置工作中，我局本着为民服务，“以人为本”精神，按照租户的实际情况进行安置，千方百计筹措安置房源，共购买了554套商品房，计建筑面积32364.89平方米，大大超过应拆除直管公房面积31617.89平方米（包含已货币安置500户的面积），有的住房困难户得到了两套安置房，有的甚至得到了三套安置房（每套房屋面积至少是一房一厅42平方米），且安置到了配套齐全、生活便利、环境优雅的翠湖新城、北湖小区、龙翔苑等新建住宅小区，旧房换成新房、小房换了大房、不配套换成了配套，从杂乱变成了舒适，居住水平得到大大的提高，有的搬迁户还写来了热情洋溢的感谢信，感谢党和政府对住房困难户的关怀。

    　4、努力筹措建设资金，千方百计完成引筹资的任务。

为了完成市政府下达的6000万元招商引资和5561万元的筹资任务，我局就龙腾翔云旧改项目积极与外商进行接洽谈判，现已完成招商引资6500万元，超额完成任务。同时，认真做好拍卖的前期工作，根据市场行情，选定拍卖公房的门牌、做好拍卖公房腾退、拍卖所需资金的审核、拍卖底价的核定等工作；积极配合拍卖公司的做好拍卖现场工作，6月5日，我们在明园新都举行国有直管非住宅拍卖会，把步行街24间铺面进行拍卖，成交17间，建筑面积579.21平方米，成交率70.83%，平均成交价格为6.02万元/平方米，创下南宁市商铺交易的最高价格——10万元/平方米，拍卖成交额3486万元，完成了全年任务的62%，为我局的景观亮化工程及旧改项目的建设准备了必要资金。

   　 5、顺应新形势，加快局属企业改制步伐。

为贯彻落实今年市委经济工作会议精神，创造新机制，建立国有企业现代管理制度，我局将局属4个企业的改制工作列为今年的工作重点，专门成立了企业改制领导小组，负责全局系统国有企业改制工作。首先，召集局属改制企业领导层认真学习市委的经济工作会议精神及有关企业改制的文件，统一思想，明确改制的目标与方向；其次，要求各企业加快审核本企业的资产情况，制定出改制方案、步骤及时间表；其三，领导小组深入各个企业调查研究，帮助解决存在困难，对职工最为关心的公司股权结构、运作方式、生活保障等问题，要求改制方案予以明确并要得到大家的认可，同时，鼓励他们到改制后发展良好的企业参观学习，增强他们的改制信心。为打开国企改制局面，我局将下属的南宁市房地产建筑材料公司（下称建材公司）列为今年必须完成改制任务来抓，通过采取上述措施，目前，建材公司已召开职工大会，通过公司改制的有关方案和决议，市审计、财政等部门已进驻检查，企业的清产核资、帐目审计等工作已基本完成，并已将改制的申请材料报送市国资委。局属其他国有企业改制工作也按计划开展。

（二）统筹兼顾两手抓，日常管理工作迈上新台阶。

1、提高房地产市场管理与服务质量，房产交易快速增长。

今年，我们通过改造光纤网络传输系统来完善房产管理信息系统，初步建立商品房销售网上合同备案系统，利用科技手段有效提高了工作效率；简化环节，理顺程序，减少住房档案、登报等房产交易中不必要的环节；提高服务质量，在房产办证大厅内配备导办员，增设电子叫号机，实现叫号轮候；开辟大宗业务绿色通道，实行三公开（收费公开、程序公开、工作人员姓名、照片公开），接受群众监督；加大市场监管力度，1至10月，共受理各类房产案件50起，调查处理29起，立案处理21起，有力规范了市场管理，促进房产交易市场快速发展，今年1至10月，实现新建商品房买卖合同登记备案面积为304万平方米（全年预计为365万平方米），为去年同期的1.42倍，二手房交易面积为61万平方米（全年预计为73万平方米），是去年同期的1.3倍。

2、直管公房管理实行“管”“修”并重的管理模式，取得了良好社会效益。

一方面，推行国有商铺使用权竞价出租，实现国有资产保值增值。1-10月完成了20批共344间公房铺面的使用权竞价出租工作，实现年增租金近400万元，同时，加大拖欠租金司法追缴力度，全面实行银行代收代缴，实现租金大幅度回升，1-10月完成了本年度租金应收任务的95.5%。另一方面，今年我局投入600万元开展对全市危旧直管公房安全整治大行动活动，共对989个门牌、总面积为94万平方米的直管公房进行检查与鉴定，房屋完好率为82.16%，房屋损坏率（指一般损坏房、严重损坏房、危险房）为17.84%，根据检查结果，完成对8596户房屋进行小修，对17个门牌公房进行大修，4个门牌公房进行了危改，努力实现“危房无人住，住人无危房”的管理目标。

3、加大监管指导力度，规范居住区物业管理。

根据新的《物业管理条例》和《前期物业管理招投标管理暂行办法》，我局加强对我市新建物业前期物业管理招投标进行了指导和监督，1-10月，完成了28个物业项目前期物业管理招投标工作，指导了百万庄大厦等26个物业管理项目成立业主大会，指导5个小区业主委员会换届工作；加强全市物业管理，至10月底，共审核物业管理资质81份（三级资质48份，临时资质32份，异地企业备案1份），在网上建立起我市物业管理企业信用档案，指导物业管理协会加强行业管理，依法行政，依法调查了处理荣和新城、北湖安居小区等各类物业管理投诉71件，有力规范了全市居住区物业管理，维护社会稳定。

4、做好白蚁防治及房屋安全鉴定工作，保障居住安全。

1-10月，白蚁防治及房屋安全鉴定工作在拓展业务和提高服务方面也取得了较好的成绩，共完成新建工程白蚁防治施工面积416万平方米，同比增长27.6%，完成房屋安全鉴定共185栋，总建筑面积为22万平方米，同比增长17.8%。

二、精神文明与政治文明建设方面

精神文明建设方面，我局继续深入开展“五个一”（“一个班子，一个核心”、“一个党员，一面旗帜”、“一个窗口，一个形象”、“一个标兵，一个榜样”、“一个干部，一根标杆”）和“四心工程”为载体，不断加强思想政治工作，汇聚人心，营造良好的发展环境；以创建“四型单位”（即学习型、创新型、正气型、服务型）为主题，进一步调动干部职工的学习风气和氛围，提高干部职工的思想觉悟和政治水平；以开展市民评议机关活动为契机，进一步加强行政效能监察和行风评议工作，制定方案，责任到位；推进“阳光工程”，接受群众监督；实施“亲民工程”，做到反映有反馈，事事得处理。政治文明建设方面，我局通过实行决策民主化、科学化，管理民主化、规范化，民主监督制度化、强制化来加强民主建设，进一步提高局党委领导班子的凝聚力、战斗力；采取报告会、培训班、专题会等形式，深入学习“三个代表”重要思想和两个《条例》的学习，提高党员干部的思想政治素质；继续深入人事制度改革，加强干部队伍建设；完善责任制，认真抓好基层党组织的建设。

三、存在主要问题

（一）关于筹资任务完成的问题。

由于步行街直管公房修建年代久远，各家银行均不同意在拍卖问题上提供按揭，直接影响了购房者的积极性，同时，步行街直管公房现又被列入市里的旧城改造项目，不允许再拍卖，而我局筹资的主要渠道就是拍卖国有直管非住宅，在这种情况下，要完成全年的筹资任务非常困难。

（二）关于物业管理配套政策法规不健全的问题。

由于广西区物业管理条例与国务院新的《物业管理条例》有多处冲突，而《南宁市住宅区物业管理办法》又已于2002年5月18日废止，我局在贯彻执行新的《物业管理条例》过程中存在相当的难度，缺乏适用于我市的具体实施细则和操作规程。

（三）关于直管公房租金减少的问题。

随着直管公房的拍卖出售及旧城改造不断深入展开，公房租金不断减少，而我局下属物业管理处及各个房管所均为自收自支单位，租金的锐减直接影响到职工工作积极性，形势十分严峻。

（四）关于局属企业改制的问题。

根据南府发[1996]62号文的精神，我局下属建材公司可以享受购买其所承租的国有直管商用公房等优惠政策，我局已原则同意其申请购买，并向市国资委进行了请示，但至今未得到批复。我局认为，如不允许建材公司享受到该政策，将影响我局下属企业的改制工作。

（五）关于建立房地产信息预警预报制度的问题。

根据建设部有关文件精神，我局已制定出建立房地产信息预警预报制度的方案，组成专门机构进行调研，但由于缺乏必要经费支持，工作开展十分困难。

四、2005年工作计划

（一）加大职能建设力度，加快法规建设。

年内力争出台《南宁市廉租住房管理办法》、《南宁市最低收入家庭廉租住房管理实施办法》等法规。抓好《南宁市房屋安全使用管理规定》出台及颁布后的宣传和组织实施工作，对全市房屋装饰装修开展安全鉴定工作。做好《南宁市廉租住房专项基金管理办法》等草拟和报审工作。与此同时，要加大执法监察力度，扩大执法监察面，加强内部管理，增强执法人员素质，坚持依法行政。

（二）加快数字化建设，确实提高产权产籍管理水平。

做好“南宁市房地产市场信息系统和预警预报体系”的硬件、软件建设及其它筹建工作，力争年内启动。同时建立起商品房预、销售及合同备案情况网上查询平台。在产权交易中心建成先进的自动排号系统、流程公告系统、即时信息发布系统，实现权属登记业务网络管理和信息化办公。

（三）深化直管公房经营管理机制改革，提高存量直管公房效益。

要进一步改变和理顺直管公房经营管理机制，加快局房管体制改制的步伐。大力提高非住宅租金市场化程度，继续推行国有商铺使用权竞价出租，提高非住宅租金收入；规范住宅使用权的有偿流转，清理整顿住宅使用人的租用权，规范租赁行为；三实施“管修分离”，提高维修质量和效率。

（四）积极履行职能，努力提高物业管理服务质量。

进一步做好整顿和规范物业管理市场秩序工作，规范市场行为，年内力争出台《南宁市贯彻物业管理条例实施意见》，进一步细化物业管理法规。同时，认真指导物业项目成立业主委员会和开展物业管理企业招投标工作。

（五）加快危旧直管公房改造，完善廉租房制度。

　　继续开展危旧直管公房安全整治大行动，做好危旧直管公房的安全鉴定工作，全力以赴开展市区直管公房危旧房零星片区的改造工作。同时按建设部有关精神，做好廉租住房实物补贴改为货币补贴的有关工作，同时严格按规定开展资格审查和配租工作。还要千方百计筹集资金，按要求建立起廉租住房专项基金。

（六）推进两项改革，加快实现“集约房产”进程。

　　局下属事业单位要把握时机，加强和完善自身建设，理顺内部关系，深挖潜力，不断充实自身经济实力，积极探索发展的路子，逐步将事业单位改革工作全面铺开。同时要加快局属企业改制的步伐，要坚持以建立现代企业制度为目标，抓住当前的良好机遇，积极探索改制路子，明确改革的思路，按市既定计划开展企改工作。白蚁防治所要深化改革，加大技术投入，提高防治技术的科技含量。

（七）大力整顿市场秩序，推进“诚信房产”建设。

继续开展南宁市“十佳诚信房地产企业”评比活动，营造良好的投资环境，要将清理和整顿房地产市场当作“诚信房产”建设重要工作抓紧抓好，加强房地产行业（开发商、房产中介、物业管理企业）信用档案系统的建设，要筹建房产中介协会，组织房产中介信用保证等级评比。同时，指导我市物业管理协会积极开展工作，健全其服务、协调功能，真正起到桥梁的作用。